إنذار رسمي بفسخ عقد وكالة وعزل الوكيل والمطالبة بالتعويض

الإجراءات والأسانيد القانونية لإنهاء الوكالة نتيجة الإخلال بالالتزامات التعاقدية واسترداد حقوق الموكل

إنذار رسمي بفسخ وكالة وعقد اتفاق ومطالبة بتعويض

تمهيد: إسناد الأعمال القانونية والتسويقية

بموجب عقدي اتفاق محررين فيما بين المُنذِر والشركة المُنذَر إليها بتاريخ 9/5/2022م، قام المنذر بإسناد بعض الأعمال القانونية إلى المُنذَر إليها وتوكيلها بموجب التوكيلين رقمي (ــــــــــ) – رسمي عام مخصص – مكتب توثيق (ــــــــــ)، في الآتي:

القيام بالتسويق والبيع مجتمعين فقط لوحدات العقارين بقطعتي الأرض المتجاورتين رقمي (ــــــــــ) – المرحلة (ــــــــــ) – مشروع (ــــــــــ) بمدينة (ــــــــــ).
تحصيل الأقساط والدفعات المستحقة للطرف الثاني (المُنذِر) لدى العملاء مشتري الوحدات (وفقاً لعقود البيع الابتدائية التي تبرم فيما بين المُنذِر والعملاء لاحقًا، وحسب مدة التقسيط والشروط الواردة بهذه العقود، وذلك طوال مدة التقسيط لحين انتهاء جميع الأقساط المستحقة لكل وحدة على حدة).

هذا وقد قام المُنذِر بتنفيذ جميع التزاماته المادية تجاه الشركة المُنذَر إليها الواردة بالبند الخامس من عقدي الاتفاق بأداء نسبة (٨%) من إجمالي ثمن كل وحدة تم بيعها بالخصم مباشرة فور عملية البيع، نظير عملية التسويق.

المخالفات والتجاوزات المنسوبة للشركة المُنذَر إليها

إلا أن الشركة المُنذَر إليها قد تقاعست وتراخت عن تنفيذ التزاماتها، وتجاوزت حدود الوكالة المرسومة لها من خلال الآتي:

أولاً: التقاعس عن تحصيل الأقساط

التقاعس والتراخي في أداء دورها بشأن تحصيل الأقساط من العملاء في مواعيد استحقاقها وفقاً لما هو متفق عليه بعقود البيع الابتدائية، ووفقًا للشيكات البنكية المحررة من قبل العملاء لصالح المُنذَر إليها، ومماطلة المُنذِر في سداد مستحقات الأقساط إليه في مواعيدها المحددة، مما ألحق بالمُنذِر ضررًا مادياً جسيماً.

ثانياً: التراخي في تحصيل الغرامات

كذلك قد تقاعست الشركة المُنذَر إليها عن تحصيل غرامات تأخر العملاء عن سداد الأقساط المستحقة وفقاً لما هو متفق عليه بعقود البيع الابتدائية، لا سيما أن هناك عقوداً ينطبق عليها الشرط الاتفاقي الفاسخ لعقود البيع المنصوص عليه مع العملاء.

ثالثاً: الإهمال الجسيم في اتخاذ الإجراءات القانونية

إهمال الشركة المُنذَر إليها الجسيم في اتخاذ ما يلزم قانوناً وفقاً للوكالةِ الممنوحةِ لها، نحو فسخ عقود العملاء المتأخرين عن سداد الأقساط المستحقة لمدة (ثلاثين يوماً) أو لمدة (ثلاثة أشهر) من تاريخ استحقاقها، كما تم الاتفاق عليه بالبند الرابع من العقود الابتدائية المبرمة مع العملاء.

أمثلة على إهمال الوكيل

على وجه الخصوص العميل مشتري الوحدة رقم (ــــــــــ) السيدة/ ــــــــــ، حيث إنها توقفت عن سداد المستحقات من 1/7/2023م حتى تاريخ هذا الإنذار.
وعلى وجه الخصوص العميل مشتري الوحدة رقم (ــــــــــ) السيدة/ ــــــــــ، حيث إنها توقفت عن سداد الأقساط من 1/5/2023م حتى تاريخ هذا الإنذار.

وكان ينبغي على المُنذَر إليها اتخاذ ما يلزم قانوناً للالتزام بالوكالة حفاظاً على حقوق المُنذِر وحفاظاً على الثقة التي عهدت إليها وحسن النية، ومخاطبة العملاء المتأخرين عن سداد الأقساط وإنذارهم بضرورة سدادها في المواعيد المتفق عليها، وكذلك إخطارهم بضرورة سداد الغرامات الناشئة عن التأخر في السداد. إلا أن ذلك لم يحدث ولم تعبأ الشركة المنذر إليها بمصلحة الموكل (المُنذِر) أو تهتم بها.

رابعاً: حجب بيانات العملاء وعدم تقديم كشف حساب

لم تقدم الشركة المُنذَر إليها إلى المُنذِر بيان حساب عن تقدم تنفيذ الأعمال المسندة إليها بموجب الوكالة الممنوحة لها من المُنذِر، والتي تُجريها لذمته ولصالحه، وتعمدت إخفاء وحجب بيانات العملاء مشتري الوحدات، وذلك كله حتى تاريخ هذا الإنذار.

خامساً: استعمال أموال الموكل للمصلحة الشخصية

على النقيض من البحث عن المصلحة المشتركة للطرفين والحفاظ عليها، كانت الشركة المُنذَر إليها تبحث عن مصلحتها الشخصية دون سواها، وتقوم بزيادة الأعباء على كاهل المُنذِر والإضرار به عن طريق استعمال المبالغ المستحقة التي تم تحصيلها بمعرفتها، بإيداع أو تحويل من العملاء في حسابها البنكي، وتتعمد تأخير تسليمها إلى الموكل (المُنذِر) لفترات تتعدى الشهرين، لتعود عليها بعائدات بنكية يومية. وذلك يُعد استعمالاً لمال الموكل بالمخالفة للقانون.

سادساً: البيع الصوري بثمن بخس

قيام الشركة المُنذَر إليها ببيع وحدتين بثمن بخس صوري (ــــــــــ ج.م) للمدعو/ ــــــــــ، والمدعو/ ــــــــــ، في حين أن الثمن الحقيقي وفق سعر المتر بالسوق العقاري هو (ــــــــــ ج.م)، مع التعهد من جانبها بسداد فارق هذا الثمن نيابةً عنهما لوجود مصالح مشتركة بينهم، وتحرير عقد أو اتفاق بما يُفيد ذلك لحفظ حق المُنذِر في ماله، إلا أنّ هذا الأمر لم يحدث.

سابعاً: التقاعس عن معالجة الظروف الاستثنائية الطارئة

تقاعس الشركة المُنذَر إليها عن السعي حول إيجاد حلول عملية – بموجب الوكالة – للخروج من مأزق الظروف الاستثنائية الطارئة التي مرت بالسوق المصري المتمثلة في تحرير سعر الصرف للعملات الأجنبية، وأدت إلى اختلال التوازن المالي بين مصلحة الأطراف في شتى المجالات، لا سيما في السوق العقاري، وما شهده من ارتفاع أسعار مواد البناء والتشييد أضعافاً مضاعفة، وغيرها من السلع والخدمات اللازمة لإنجاز الالتزامات التعاقدية. فضلاً عن أن ثمن الأرض المقرر تشييد العقار عليها يُسدد للدولة بالدولار الأمريكي.

السند القانوني لفسخ الوكالة والمطالبة بالتعويض

نصوص القانون المدني الحاكمة للوكالة والعقود

المادة (148): «1- يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية. 2- ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه، ولكن يتناول أيضاً ما هو من مستلزماته، وفقاً للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام».
المادة (703): «1- الوكيل ملزم بتنفيذ الوكالة دون أن يُجَاوِز حدودها المرسومة…».
المادة (704): «… 2- فإن كانت بأجر وجب على الوكيل أن يبذل دائماً في تنفيذها عناية الرجل المعتاد».
المادة (705): «على الوكيل أن يُوافي الموكِّل بالمعلومات الضرورية عمّا وصل إليه في تنفيذ الوكالة، وأن يقدِّم له حساباً عنها».
المادة (706): «ليس للوكيل أن يستعمل مال الموكل لصالح نفسه، وعليه فوائد المبالغ التي استخدمها لصالحه من وقت استخدامها…».
المادة (245): «إذا ستر المتعاقدان عقدًا حقيقيًا بعقد ظاهر، فالعقد النافذ فيما بين المتعاقدين والخلف العام هو العقد الحقيقي».
المادة (147): «… 2- ومع ذلك إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أنّ تنفيذ الالتزام التعاقدي، وإن لم يُصبح مستحيلاً، صار مرهقاً للمدين بحيث يهدده بخسارةٍ فادحةٍ، جاز للقاضي تبعاً للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول…».

أحكام محكمة النقض المؤيدة

التزام الوكيل: «الوكيل التزامه بتنفيذ الوكالة في حدودها المرسومة وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية، إخلاله بذلك أثره مسئوليته عن الأضرار التي تلحق بالأصيل ولو اتفقا على إعفائه منها».
تقديم الحساب ورصيد الوكالة: «يلتزم الوكيل بتقديم حساب عن إدارة عمله وحساب المبالغ التي قبضها على ذمة موكله كما يلتزم بأن يرد ما في يده من مال للموكل… وأنه ليس للوكيل أن يستعمل مال الموكل لصالح نفسه».
نظرية الحوادث الاستثنائية: «المعيار في توافر ما اشترطه النص في وصف الحوادث المشار إليها من أنها تلك التي لم يكن في الوسع توقعها هو ألا يكون في مقدور الشخص العادي أن يتوقع حصولها لو وُجِدَ في ظروف ذلك المدين وقت التعاقد…».
عزل الوكيل: «الوكالة عقد غير لازم فإنه يجوز للموكل أن يعزل الوكيل في أي وقت قبل انتهاء العمل محل الوكالة، وعزل الوكيل يكون بإرادة منفردة تصدر من الموكل…».

طلبات المُنذِر والإنذار بفسخ التعاقد

لكل هذه الأسباب والتجاوزات، وإساءة استعمال الشركة المُنذَر إليها للوكالةِ الممنوحة لها من قِبَل المُنذِر، فإنه يحق له إنهاء هذه الوكالة وعزل الشركة المُنذَر إليها منها، وكذلك يحق للمُنذِر فسخ عقدي الاتفاق طبقاً لنص المادة (157) من القانون المدني.

لذلك يتوجه المُنذِر بهذا الإنذار للشركة المُنذَر إليها، حتى تقوم خلال ثمانية أيام من تاريخ إعلانها به بالآتي:

الإجراءات الفورية المطلوبة من الشركة المُنذَر إليها

أولاً: إيقاف التعامل بالوكالة

توقف الشركة المُنذَر إليها عن استعمال الوكالة الممنوحة لها بموجب عقدي الاتفاق المؤرخين 9/5/2022م، أو بموجب التوكيلات أرقام (ــــــــــ) – رسمي عام مخصص – مكتب توثيق (ــــــــــ)، وعدم اتخاذ أي إجراء أو تصرف قانوني بموجب هذه التوكيلات من تاريخ هذا الإنذار، وذلك نظراً لعزلها من الوكالة لإساءة استعمالها وتعمد الإضرار بالموكل المُنذِر.

ثانياً: التوقف عن تحصيل الأقساط وتوجيه العملاء

توقف الشركة المُنذَر إليها – من تاريخ هذا الإنذار – عن تحصيل الأقساط والدفعات المستحقة من العملاء لحين انتهاء النزاع رضاءً أو قضاءً، وإخطار العملاء رسمياً بضرورة سدادها للمُنذِر عن طريق الإيداع أو التحويل في حسابه البنكي الآتي:

بنك: ــــــــــ – فرع: ــــــــــ – باسم: (ــــــــــ).
رقم الحساب: (ــــــــــ).
رقم الحساب الدولي IBAN: (ــــــــــ).
Swift Code: ــــــــــ.

ثالثاً: إيقاف العمليات التسويقية

توقف الشركة المُنذَر إليها – من تاريخ هذا الإنذار – عن عملية تسويق وحدات العقار المقرر بناؤه على قطعتي الأرض المتجاورتين رقمي (ــــــــــ) المنطقة (ــــــــــ) – المرحلة (ــــــــــ)، وذلك لعزلها من الوكالة.

المطالبات المالية والمستندات

رابعاً: تقديم كشف حساب تفصيلي

أن تقدم الشركة المُنذَر إليها للمُنذِر بيان حساب تفصيلي عما سبق في تنفيذ التزاماتها وفق عقدي الاتفاق، والوكالة الممنوحة لها، على أن يكون هذا الحساب مشفوعاً بالمستندات الموقعة من الممثل القانوني للشركة، ومراجع الحسابات لها، مثبتاً به جميع البيانات اللازمة تبرئة للذمة من واقع تاريخ سداد العملاء للأقساط، والإيصالات الرسمية الدالة على ذلك.

خامساً: حصر بيانات العملاء المتأخرين والتعويض

أن تقدم الشركة المُنذَر إليها للمُنذِر كشفاً تفصيلياً ببيانات العملاء المتأخرين في سداد الأقساط والدفعات، وقيمتها من تاريخ استحقاقها حتى تاريخ هذا الإنذار، مع التزامها بتعويض المُنذِر عن تجاوزها حدود الوكالة المرسومة لها، وأن تؤدي للمُنذِر جميع الغرامات التعاقدية مع العملاء الناشئة عن تأخرهم في السداد.

سادساً: التعويض المادي

بأن تقوم الشركة المُنذَر إليها بتعويض المنذر للضرر الناتج عن تقاعسها عن تنفيذ عقدي الاتفاق، وتجاوز حدود الوكالة، وإعادة نسبة (%5.5) من عمولة تسويق البيع، والاكتفاء بنسبة (%2.5) فقط.

سابعاً: رد العوائد البنكية

التزام الشركة المُنذَر إليها بتعويض المُنذِر بأداء قيمة العائدات البنكية التي عادت عليها – بدون وجه حق – من استقرار مبالغ الأقساط والدفعات التي تم تحصيلها من العملاء في حسابها البنكي لفترات تتعدى الشهرين.

ثامناً: تصحيح العقود

تصحيح الخطأ المتعمد من الشركة المُنذَر إليها الوارد في عقود العملاء بالبند التمهيدي بشأن تسلسل ملكية الأرض، وإثبات أن المُنذِر هو المالك الوحيد والأخير للأرض.

تاسعاً: تسليم الأصول

التزام الشركة المُنذَر إليها بتسليم المُنذِر أصول العقود المحررة مع العملاء التي تحت يدها، وإمداده بكافة بيانات العملاء وبيانات محل إقامتهم.

الخاتمة والتحفظ على الحقوق القانونية

ولذلك يتوجه المُنذِر بهذا الإنذار، على أن يُعد بمثابة إعذار للشركة المُنذَر إليها، بأن تقوم خلال ثمانية أيام بتنفيذ ما سبق بيانه، مع الاحتفاظ بحق المُنذِر في اللجوء إلى القضاء بُغْية الحكم لصالحه.

الطلبات القضائية المستقبلية

ضد المُنذَر إليها:

بانتداب خبير حسابي ومصرفي، وفسخ عقدي الاتفاق المحررين فيما بينهما المؤرخين 9/5/2022م، وطلب التعويض لهذا السبب ولما فاته من ربح.

ضد العملاء مشتري الوحدات:

بانتداب خبير هندسي لتقييم تكاليف البناء والتشييد وفقاً للنشرات الصادرة عن الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، وكذا انتداب لجنة من المركز القومي لبحوث الإسكان والبناء.

الإجراءات التحفظية تجاه العملاء

مع الاحتفاظ بحق المُنذِر في قيامه بالآتي:

إخطار العملاء مشتري الوحدات السكنية بموجب إنذار على يد محضر، لضرورة التفاوض حول فروق الأسعار الناشئة عن الظروف الاستثنائية الطارئة واختلال التوازن المادي.
إخطار العملاء المتأخرين عن سداد الأقساط بموجب إنذار على يد محضر لاستحقاق المُنذِر غرامات التأخر في السداد.
إخطار العملاء لضرورة إيداع أو تحويل الأقساط المستحقة اللاحقة بالحساب البنكي الخاص بالمُنذِر، ليتسنى له مراقبة السداد واتخاذ الإجراءات القانونية عند اللزوم.

بناءً عليه:

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في تاريخه وأعلنت الشركة المُنْذَر إليها بهذا الإنذار للعلم به والعمل بما جاء بمضمونه ولنفاذ مفعوله قانوناً من تاريخه، مع حفظ كافة حقوق المُنذِر الأخرى الحالية منها والمستقبلية.

الفهرس: