دعوى فسخ عقد إيجار وإخلاء لعدم سداد الأجرة وفقاً للشرط الفاسخ الصريح

دعوى طرد وإخلاء لعدم سداد الإيجار والمطالبة بالمتأخرات والفوائد القانونية

أولاً: وقائع الدعوى وتفاصيل التعاقد

بموجب عقد إيجار مؤرخ في 22/8/2023م، استأجر المعلن إليه من الطالب ما هو المحل رقم (ــــــــــ) بالعقار رقم (ــــــــــ) الكائن بشارع (ــــــــــ) المتفرع من شارع (ــــــــــ) – قسم (ــــــــــ) – محافظة (ــــــــــ).

وقد أُبرم العقد لمدة سنة ميلادية تنتهي في 21/8/2024م، نظير قيمة إيجارية شهرية مقدارها (3750 ج.م) ثلاثة آلاف وسبعمائة وخمسون جنيهاً، وذلك بغرض إقامة نشاط (محل جزارة وبيع لحوم).

ثانياً: إخلال المستأجر بالالتزامات التعاقدية (الامتناع عن السداد)

ولما كان المعلن إليه قد تقاعس عن سداد القيمة الإيجارية المستحقة اعتباراً من 22/1/2024م، وحتى تاريخ إيداع صحيفة الدعوى الراهنة.

الأسانيد القانونية والاتفاقية لطلب فسخ العقد

1. إعمال الشرط الفاسخ الصريح بعقد الإيجار

ومن حيث اتفق الطرفان المتعاقدان في البند الخامس من عقد الإيجار المؤرخ 22/8/2023م على أنه:

«إذا تأخر المستأجر عن دفع الإيجار في المواعيد المحددة لمدة شهر واحد فقط، فللمالك الحق أن يلزمه بدفع الأجرة والمصاريف، ويفسخ العقد بدون الحصول على حكم قضائي بعد التنبيه عليه كتابةً».

2. السند القانوني من أحكام القانون المدني

نَص المادة (158) من القانون المدني

نصت المادة (158) من القانون المدني على أنه:

«يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه. وهذا الاتفاق لا يعفي من الإعذار؛ إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحةً على الإعفاء منه».

مبدأ محكمة النقض بشأن الفسخ الاتفاقي

ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن:

“الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو حكم من القضاء عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه؛ يترتب عليه الفسخ حتماً بمجرد تحقق الشرط دون حاجة لرفع دعوى بالفسخ. إذْ يقع هذا الفسخ الاتفاقي بمجرد إعلان الدائن رغبته في ذلك دون حاجة إلى رفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم به.

فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاء، فإن حكمه يكون مقرراً للفسخ، ولا يملك معه القاضي إمهال المدين لتنفيذ التزامه، ولا يستطيع المدين أن يتفادى الفسخ بسداد المستحق عليه بعد إقامة دعوى الفسخ؛ إذْ ليس من شأن هذا السداد أن يُعيد العقد بعد انفساخه. إلا أنه يتعين أن تكون صيغة هذا الاتفاق صريحة الدلالة على وقوع الفسخ عند تحققه بلا حاجة إلى تنبيه أو إنذار.

ولما كان ذلك، وكانت قاعدة الفسخ المتقدمة والواردة في المادتين 157، 158 من القانون المدني غير آمرة، فإنها تسري على العقود الملزمة للجانبين، ومنها عقود الإيجار التي تخضع لأحكام القانون المدني”.

(الطعن رقم 3294 لسنة 58 ق – جلسة 13/5/1993 – مكتب فني 44 – جزء 2 – ص 395 – ق 203)

3. إنذار المستأجر وتحقق الشرط الفاسخ

ولما كان ذلك؛ وكان قد تحقق الشرط الفاسخ، فإن الطالب قد أنذر المعلن إليه بتاريخ 5/6/2024م باعتبار عقد الإيجار – سند الدعوى – مفسوخاً، مع تكليفه بسداد القيمة الإيجارية المستحقة خلال ثمانية أيام، إلا أن هذا الإنذار لم يُجدِ نفعاً.

4. المطالبة بالفوائد القانونية عن التأخير

نَص المادة (226) من القانون المدني

نصت المادة (226) من القانون المدني على أنه:

«إذا كان محل الالتزام مبلغاً من النقود وكان معلوم المقدار وقت الطلب، وتأخر المدين في الوفاء به، كان ملزماً بأن يدفع للدائن على سبيل التعويض عن التأخر فوائد قدرها 4% في المسائل المدنية…».

أحقية المدعي في إقامة الدعوى

الأمر الذي يحق معه للطالب إقامة هذه الدعوى، بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المذكور، وإخلاء المعلن إليه من العين وتسليمها للطالب خالية من الأشخاص والشواغل. وإلزام المعلن إليه بسداد الأجرة المتأخرة مضافاً إليها الفوائد القانونية بواقع (4%) اعتباراً من 22/1/2024م وحتى تمام الإخلاء والتسليم الفعلي.

بنــــاءً عليـــه (الطلبات الختامية)

إجراءات الإعلان والتكليف بالحضور

أنا محضر محكمة (ــــــــــ) سالف الذكر، قد انتقلت في تاريخه وأعلنت المُعلن إليه بصورة من صحيفة هذه الدعوى، وكلفته بالحضور أمام محكمة (ــــــــــ) الجزئية الدائرة (ــــــــــ) مدني، بالجلسة التي ستنعقد علناً بسراي المحكمة بمجمع محاكم (ــــــــــ) – الكائن مقرها (ــــــــــ) – وذلك في يوم (ــــــــــ) الموافق ــــ/ــــ/2024م، في تمام الساعة التاسعة صباحاً للمرافعة، وسماعه الحكم بالآتي:

الطلبات الموضوعية في الدعوى

أولاً: الفسخ والإخلاء

فسخ عقد الإيجار المؤرخ 22/8/2023م، وإلزام المُدَّعى عليه بإخلاء المحل المؤجر رقم (ــــــــــ) بالعقار رقم (ــــــــــ) بشارع (ــــــــــ) المتفرع من شارع (ــــــــــ) – قسم (ــــــــــ) – محافظة (ــــــــــ)، وتسليمه للمدعي خالياً من الأشخاص والشواغل.