من أعمالنا في مصر
إنذار رسمي بفسخ عقد وكالة تسويق عقاري والمطالبة بالتعويض
الإجراءات القانونية لعزل الوكيل العقاري لمخالفته شروط التعاقد وتجاوز حدود الوكالة
التمهيد وموضوع التعاقد والوكالة
بموجب عقد اتفاق مؤرخ في (ــــــــــ) بين المُنذِر والشركة المُنذَر إليها، وبناءً على ما ورد نصاً في البند التمهيدي والبند الثاني، وحيث إن المُنذَر إليها شركة متخصصة وذات خبرة ودراية في السوق العقاري، فقد أسند إليها المُنذِر ما يلي:
-
القيام بتسويق بيع وحدات العقار المقام على قطعة الأرض رقم (ــــــــــ) حي (ــــــــــ) بمنطقة (ــــــــــ) – (ــــــــــ) التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
-
تحصيل الأقساط والدفعات المستحقة للطرف الثاني (المُنذِر) من العملاء مشتري الوحدات (بناءً على عقود البيع الابتدائية التي تبرم فيما بين المُنذِر والعملاء) ووفقًا لمدة التقسيط والشروط الواردة بهذه العقود، وذلك طوال مدة التقسيط لحين انتهاء جميع الأقساط المستحقة لكل وحدة على حدة.
وحيث قام المُنذِر بتنفيذ جميع التزاماته المادية الواردة بالبند الخامس من عقد الاتفاق، بأداء نسبة (ــــــــــ%) من إجمالي ثمن كل وحدة تم بيعها عن طريق المُنذَر إليها نظير عملية تسويق بيع الوحدات، بالخصم مباشرةً فور عملية البيع من مقدم البيع عن كل وحدة حسب سعر البيع الوارد بعقود العملاء الابتدائية.
إخلال الشركة المُنذَر إليها بالتزاماتها التعاقدية
ليأتي بذلك دور المُنذَر إليها والتزامها، والتي تقاعست عن تنفيذه في تحصيل الأقساط المستحقة من العملاء طوال مدة التقسيط، وأدائها إلى المُنذِر فور استحقاقها، وبحسب الشيكات البنكية المحررة من العملاء لصالح الشركة. إلا أنّ المُنذَر إليها قد خالفت هذا الالتزام، مما ألحق الضرر بالمُنذِر، وذلك على النحو التالي:
أولاً: التقاعس والتراخي في تحصيل الأقساط
التقاعس والتراخي في أداء دورها بشأن تحصيل الأقساط من العملاء في مواعيد استحقاقها، الأمر الذي ترتب عليه استحقاق المُنذِر لغرامات التأخير في السداد، والتي ماطلت الشركة المُنذَر إليها في تحصيلها أو أدائها إلى المُنذِر حتى تاريخ هذا الإنذار.
ثانياً: الإهمال الجسيم في اتخاذ الإجراءات القانونية
إهمال الشركة المُنذَر إليها الجسيم في اتخاذ ما يلزم قانوناً – وفقاً للوكالةِ الممنوحةِ لها – نحو فسخ عقود العملاء المتأخرين عن سداد قسطين متتاليين، كما تم الاتفاق عليه بالبند الرابع من العقود الابتدائية المبرمة مع العملاء، وعلى وجه الخصوص العميل مشتري الوحدة رقم (ــــــــــ) السيد/ (ــــــــــ).
ثالثاً: المماطلة وإساءة استعمال أموال الموكل
تقاعس وتراخي الشركة المُنذَر إليها العمدي عن أداء مستحقات المُنذِر في موعدها المحدد بالعقد، والمماطلة لمدة تصل إلى ثلاثة أشهر من تاريخ تحصيلها أو استحقاقها، وتعمدها استعمال مال المُنذِر – بدون وجه حق – في تحقيق المصلحة الشخصية لها.
مما عاد عليها بفائدة كبيرة جراء الانتفاع من العائد البنكي اليومي؛ نتيجة إيداع هذه المبالغ في حسابها الخاص لفترة تصل إلى شهرين أو ثلاثة أشهر، مما ألحق الضرر بالمُنذِر لتفويتها عليه فرصة الاستفادة من هذه المبالغ أو عوائدها البنكية، وتغطية بعض الخسائر الناشئة عن الظروف الطارئة.
رابعاً: تجاهل الحلول المقترحة لمواجهة الظروف الاقتصادية الطارئة
تقاعس الشركة المُنذَر إليها عن السعي نحو إيجاد حلول عملية – بموجب الوكالة – للخروج من مأزق الظروف الاستثنائية الطارئة التي مرت بالسوق المصري، والمتمثلة في تحرير سعر الصرف للعملات الأجنبية، والتي أدت إلى اختلال التوازن المالي بين مصلحة الأطراف في شتى المجالات، لا سيما السوق العقاري وارتفاع أسعار مواد البناء والتشييد أضعافاً مضاعفة، وغيرها من السلع والخدمات اللازمة لإنجاز الالتزامات التعاقدية.
وتجاهلت الشركة جميع الحلول التي تم عرضها من قِبَل المُنذِر، والتي تتوافق مع مصلحة جميع الأطراف. فضلاً عن أن ثمن الأرض الجاري تشييد العقار عليها يُسدد للدولة بالدولار الأمريكي، ولا سيما علم المُنذَر إليها بوجود مهلة من الدولة لسداد المستحقات بدون غرامات خلال مدة محددة، بشرط إيداع قيمة الأرض في مدة لا تقل عن (ستين يوماً). إلا أنّ تقاعس المُنذَر إليها عن تحصيل الأقساط المستحقة من العملاء وتحويلها أو إيداعها للمُنذِر، وتعطيل تسليمها للمُنذِر بغرض الاستفادة من عوائدها واستعمالها لمصلحتها الشخصية، فوّت على المُنذِر فرصة الاستفادة من عرض هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وسداد قيمة الأرض بدون فوائد.
ولما جرى عليه العُرف في مجال الاستثمار والتطوير العقاري، من أن العائد الناتج عن إيداع المستحقات في حساب المطوِّر يُساعده نسبياً على تغطية نسبة التضخم في أسعار مواد البناء خلال فترة الإنشاءات، وبالتالي قد فوتت المُنذَر إليها على المُنذِر هذه الفرصة إبان فترة تحرير سعر الصرف للعملات الأجنبية، مما ألحق به ضرراً جسيماً.
خامساً: الامتناع عن تقديم كشف حساب دوري
تقاعست الشركة المُنذَر إليها عن تقديم بيان حساب دوري للمُنذِر، مشفوعاً بالمستندات الدالة على سداد العملاء للأقساط المستحقة في المواعيد المتفق عليها ببنود عقود البيع الابتدائية المحررة لهم.
السند القانوني والتأصيل الفقهي لمسؤولية الوكيل
مبادئ القانون المدني وأحكام محكمة النقض بشأن عقد الوكالة
1. التزام الوكيل بحدود الوكالة
ومن المقرر قضاءً – طبقاً للمادتين (699، 703/1) من القانون المدني – أن:
«الوكالة هي عقد بمقتضاه يلتزم الوكيل بأن يقوم بعمل قانوني لحساب الموكل، وأن الوكيل ملزم بتنفيذ الوكالة في حدودها المرسومة فليس له أن يجاوزها، فإذا جاوزها فإن العمل الذي يقوم به لا ينفذ في حق الموكل».
وأن: «التزام الوكيل بتنفيذ الوكالة في حدودها المرسومة وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية، إخلاله بذلك أثره مسؤوليته عن الأضرار التي تلحق بالأصيل ولو اتفقا على إعفائه منها (المادتين 148، 704 مدني ومذكرته الإيضاحية)».
2. حظر استعمال مال الموكل للمنفعة الشخصية
ومن المقرر قانوناً أنه يمتنع على الوكيل:
«أن يستعمل مال الموكِّل لصالح نفسه، وعليه فوائد المبالغ التي استخدمها لصالحه من وقت استخدامها، وعليه أيضاً فوائد ما تبقى في ذمته من حساب الوكالة من وقت أن يُعذر».
3. الالتزام بتقديم كشف الحساب
ومن المقرر قضاءً أن:
«يلتزم الوكيل بتقديم حساب عن إدارة عمله وحساب المبالغ التي قبضها على ذمة موكله، كما يلتزم بأن يرد ما في يده من مال للموكل وهو رصيد الحساب ونتيجته طوال فترة الوكالة، وكان هذا الرصيد هو الإيراد الصافي المستحق للموكل في فترة إدارة الوكيل، وأنه ليس للوكيل أن يستعمل مال الموكل لصالح نفسه».
التراخي في استصدار التراخيص وعرقلة المشروع
تفاصيل الاتفاق اللاحق للرسومات والتراخيص
وحيث إنه أثناء سريان عقد “الاتفاق والوكالة” بين المُنذِر والمُنذَر إليها، وبعد بيع وحدات المشروع ورغبة من المُنذِر بالبدء في أعمال البناء والتشييد – وفقاً لما ورد بالبند الثامن من الاتفاق – قامت المُنذَر إليها بعرض خدماتها من خبراتها في مجال إنهاء الرسومات التنفيذية الإنشائية والمعمارية واستخراج التراخيص.
فقد قام المُنذِر بدفع مبلغاً مقداره (ــــــــــ) (فقط ــــــــــ جنيهاً مصرياً لا غير) للمُنذَر إليها قيمة الرسومات واستصدار التراخيص – بخلاف المصروفات الرسمية لجهاز مدينة (ــــــــــ) والمجمعة العشرية والدفاع المدني – واستصدر التوكيل الرسمي العام (بالإدارة) رقم (ــــــــــ) لسنة (ــــــــــ) مكتب توثيق (ــــــــــ) بتاريخ (ــــــــــ) لصالح المُنذَر إليها.
إلا أن الأخيرة قامت بالتباطؤ والتراخي لمدة تُقارب السنة حتى تنفيذ ما تم الاتفاق عليه، وقيامها بتسليم ترخيص البناء للمُنذِر بتاريخ (ــــــــــ)، بل واستمر هذا التراخي في استكمال الإجراءات واستصدار تصريح الحفر اللازم للبدء في الأعمال، حتى تاريخ هذا الإنذار.
الأمر الذي اضطر معه المُنذِر إلى انتظار تصريح الحفر بدون جدوى، واضطر لبدء تنفيذ المشروع بتاريخ (ــــــــــ) بغير تصريح الحفر، وذلك بعد تعهد الشركة المُنذَر إليها بتحمل ما قد يُفرض من غرامات وتبعات قد تنشأ عن ذلك، حتى جاءت قرارات البنك المركزي المصري بتحرير سعر الصرف للعملات الأجنبية أمام الجنيه المصري، ما ترتب عليه ارتفاع أسعار مواد البناء والتشييد أضعافاً مضاعفة، وغيرها من السلع اللازمة لإنجاز التعاقد.
وكان ذلك سبباً خارجاً عن إرادة المُنذِر، رغم رغبته الواضحة في الوفاء بالتزاماته التعاقدية مع العملاء مشتري الوحدات، وعلى الرغم من كل ذلك فالمُنذِر ما زال مستمراً بتنفيذ الأعمال حتى تاريخ هذا الإنذار.
نظرية الظروف الطارئة وأثرها على العقود
الاستناد القانوني للأحداث الاستثنائية
ومن المقرر قانوناً أن:
«الأمور الطارئة غير المتوقعة يترتب عليها إنقاص الالتزام إلى الحد المعقول، ويتقاسم الدائن والمدين تبعات هذه الظروف، وهذا ما نصّت عليه المذكرة الإيضاحية للقانون المدني، ونصّت المادة (147/2) من القانون المدني على أنه: «… يقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك».
كما أنّ المقرر قضاءً أن:
«المعيار في توافر ما اشترطه النص في وصف الحوادث المشار إليها من أنها تلك التي لم يكن في الوسع توقعها، هو ألا يكون في مقدور الشخص العادي أن يتوقع حصولها لو وُجِدَ في ظروف ذلك المدين وقت التعاقد بصرف النظر عما إذا كان هذا المدين قد توقع حصولها فعلاً أم لم يتوقعه».
الطلبات القانونية والإعذار الرسمي
ومما تقدم.. ولجميع هذه الأسباب والتجاوزات، وإساءة استعمال الشركة المُنذَر إليها للوكالة الممنوحة لها من قِبَل المُنذِر، بموجب عقد الاتفاق المؤرخ في (ــــــــــ)، فإنه يحق له إنهاء هذه الوكالة وعزل الشركة المُنذَر إليها منها.
السند القانوني لعزل الوكيل وفسخ العقد
ومن المقرر بقضاء محكمة النقض أن:
«الوكالة عقد غير لازم فإنه يجوز للموكل أن يعزل الوكيل في أي وقت قبل انتهاء العمل محل الوكالة، وعزل الوكيل يكون بإرادة منفردة تصدر من الموكل موجهة إلى الوكيل فتسري في شأنها القواعد العامة، ولما كان القانون لم ينص على أن تكون في شكل خاص فأي تعبير عن الإرادة يفيد معنى العزل، وقد يكون هذا التعبير صريحاً كما قد يكون ضمنياً».
وكذلك يحق للمُنذِر فسخ عقد الاتفاق المؤرخ في (ــــــــــ)، مع الحق في طلب التعويض.
حيث نصّت المادة (157) من القانون المدني على أن:
«في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوفِ أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض».
ونصّت المادة (161) من ذات القانون على أن:
«في العقود الملزمة للجانبين إذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء، جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به».
الطلبات الموجهة للشركة المُنذَر إليها
لذلك يتوجه المُنذِر بهذا الإنذار، للشركة المُنذَر إليها، حتى تقوم في خلال ثمانية أيام من تاريخ إعلانها به، بتنفيذ الآتـــي:
أولاً: الإيقاف الفوري للوكالة
توقف الشركة المُنذَر إليها عن استعمال الوكالة الممنوحة لها بموجب عقد الاتفاق المؤرخ في (ــــــــــ)، أو بموجب التوكيل الرسمي العام بالإدارة رقم (ــــــــــ) لسنة (ــــــــــ) مكتب توثيق (ــــــــــ)، وعدم اتخاذ أي إجراء أو تصرف قانوني بموجبهما من تاريخ هذا الإنذار، وذلك لعزلها من الوكالة لإساءة استعمالها وتعمد الإضرار بالمُنذِر.
ثانياً: إيقاف تحصيل الأقساط
توقف الشركة المُنذَر إليها – من تاريخ هذا الإنذار – عن تحصيل الأقساط والدفعات المستحقة من العملاء لحين انتهاء النزاع رضاءً أو قضاءً، وإخطار العملاء رسمياً بضرورة سدادها للمُنذِر عن طريق الإيداع أو التحويل في حسابه البنكي الآتي:
-
البنك: (ــــــــــ) – الفرع: (ــــــــــ).
-
اسم الحساب: (ــــــــــ).
-
رقم الحساب: (ــــــــــ).
-
رقم الحساب الدولي IBAN: (ــــــــــ).
-
Swift Code: (ــــــــــ).
وذلك لعزل الشركة المُنذَر إليها من الوكالة، وإخلالها الجسيم بتجاوز حدود الوكالة المرسومة لها، واستعمال مال المُنذِر لمصلحتها الشخصية، الأمر الذي ألحق بالمُنذِر خسارة وفوّت عليه الكسب.
ثالثاً: تقديم بيان حساب تفصيلي
أن تقدم الشركة المُنذَر إليها للمُنذِر بيان حساب تفصيلي عما سبق في تنفيذ التزاماتها وفق عقد الاتفاق المحرر بينهما، على أن يكون مشفوعاً بالمستندات الموقعة من الممثل القانوني للشركة ومراجع الحسابات لها، مثبتاً به جميع البيانات اللازمة لإبراء الذمة من واقع تاريخ سداد العملاء للأقساط والإيصالات الرسمية الدالة على ذلك، ومن واقع تاريخ إيداع العملاء قيمة هذه الأقساط بحسابات الشركة البنكية المبينة بعقود البيع الابتدائية المحررة فيما بينهم وبين المُنذِر.
رابعاً: كشف ببيانات العملاء المتأخرين
أن تقدم الشركة المُنذَر إليها للمُنذِر كشفاً تفصيلاً ببيانات العملاء المتأخرين في سداد الأقساط والدفعات، وقيمتها من تاريخ استحقاقها حتى تاريخ هذا الإنذار وفقاً لعقود البيع الابتدائية المبرمة، بصفتها المسؤولة بموجب الاتفاق والوكالة – قبل عزلها منها – عن عملية التحصيل من العميل. وأن تلتزم الشركة بتعويض المُنذِر عن تجاوزها حدود الوكالة، وأن تؤدي للمُنذِر جميع الغرامات التعاقدية مع العملاء الناشئة عن تأخرهم في السداد.
خامساً: تقاسم الخسائر ورد العمولات
أن تلتزم الشركة المُنذَر إليها بتقاسم الخسارة التي لحقت بالمُنذِر، نتيجة التراخي والتقاعس عن تنفيذ عقد الاتفاق والوكالة، فيما يخص تحصيل غرامات التأخير في سداد الأقساط المستحقة في المواعيد المحددة، وتعويض المُنذِر عن طريق إرجاع نسبة (ــــــــــ%) لإخلالها في تنفيذ عقد تحصيل الأقساط المؤرخ في (ــــــــــ)، والاكتفاء بنسبة (ــــــــــ%) فقط من إجمالي ثمن الوحدات كعمولة بيع.
سادساً: التعويض عن فروق تكلفة الإنشاءات
التعويض بتقاسم فرق تكلفة الإنشاءات بسبب تراخي وتقاعس المُنذَر إليها في استصدار تراخيص البناء اللازمة، رغم صدور عشرات التراخيص من الشركات الأخرى في ذات الفترة الزمنية – خلال ثلاثة أشهر – من تاريخ تقديمها للجهات الإدارية المختصة.
سابعاً: رد العائدات البنكية
التزام الشركة المُنذَر إليها بتعويض المُنذِر بأداء قيمة العائدات البنكية التي عادت عليها – بدون وجه حق – من استقرار مبالغ الأقساط والدفعات التي تم تحصيلها من العملاء في حسابها البنكي لفترة تتعدى الشهرين، وعدم التزامها بتحويل أو تسليم هذه المبالغ فور التحصيل من العميل للمُنذِر.
ثامناً: تسليم أصول العقود والمستندات
التزام الشركة المُنذَر إليها بتسليم المُنذِر أصول العقود المحررة مع العملاء التي تحت يدها، وإلا سيُعد مخالفة ذلك حبساً لأوراق ومستندات خاصة بالموكل (المُنذِر) بدون وجه حق، وإمداده بكافة بيانات العملاء وبيانات محل الإقامة.
الإجراءات القانونية والتحفظية المستقبلية
ولذلــــــك يتوجه المُنذِر بهذا الإنذار، على أن يُعد بمثابة إعذار رسمي للشركة المُنذَر إليها، بأن تقوم في خلال ثمانية أيام بتنفيذ ما سبق بيانه، مع الاحتفاظ بحق المُنذِر للجوء إلى القضاء بُغْية الحكم لصالحه.
1. الإجراءات المزمع اتخاذها ضد الشركة المُنذَر إليها
بانتداب خبير حسابي ومصرفي، وفسخ عقد الاتفاق المؤرخ في (ــــــــــ) لتجاوز الشركة المُنذَر إليها حدود الوكالة المرسومة لها وتعمد الإضرار بالمُنذِر، وكذلك استعمال مال المُنذِر لمصلحتها الشخصية، مما ألحق بالمُنذِر أبلغ الأضرار المادية والأدبية، بالإضافة إلى طلب التعويض لهذا السبب ولما فاته من ربح.
2. الإجراءات المزمع اتخاذها ضد العملاء (مشتري الوحدات)
بُغْية الحكم لصالحه: بانتداب خبير هندسي لتقييم تكاليف البناء والتشييد وفقاً للنشرات الصادرة عن الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، وكذا انتداب لجنة من المركز القومي لبحوث الإسكان والبناء (التابعة لوزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية).
مع الاحتفاظ بحق المُنذِر في قيامه بالآتي:
-
إخطار العملاء مشتري الوحدات السكنية بموجب إنذار على يد محضر، لضرورة التفاوض حول فروق الأسعار الناشئة عن الظروف الاستثنائية الطارئة الخارجة عن إرادة المُنذِر، وتحرير سعر الصرف للعملات الأجنبية بقرارات من البنك المركزي المصري في الفترة من مارس 2022 وحتى يناير 2023، والتي ترتب عليها أن أصبح تنفيذ الالتزام التعاقدي مُرهقاً للمُنذِر ويهدده بخسارةٍ فادحة، واختلال التوازن المادي بين مصلحة الأطراف، وأسوة بما اتخذته الدولة والسلطة التشريعية بإصدار قوانين تعويضات لعقود المقاولات.
-
إخطار العملاء مشتري الوحدات السكنية بموجب إنذار على يد محضر، المتأخرين عن سداد الأقساط في مواعيدها حتى تاريخ هذا الإنذار، واستحقاق المُنذِر غرامات التأخير في السداد منهم.
-
إخطار العملاء بموجب إنذار على يد محضر لضرورة إيداع أو تحويل الأقساط المستحقة اللاحقة على تاريخه بالحساب البنكي الخاص بالمُنذِر، لعزل المُنذَر إليها من الوكالة، وخشية أن يترتب أية أضرار أخرى مستقبلاً، وحتى يتمكن من مراقبة العملاء المتأخرين في سداد الأقساط المستحقة، ليتسنى له مقاضاتهم إما لسداد الغرامات أو لتطبيق الشرط الفاسخ المتفق عليه.
ختام الإنذار
بنــــــاءً عليـــــه،
أنا المُحضر سالف الذكر قد انتقلت في تاريخه وأعلنت الشركة المُنْذَر إليها بهذا الإنذار؛ للعلم به والعمل بما جاء بمضمونه، ولنفاذ مفعوله قانوناً من تاريخـــــــه.
مع حفظ كافة حقوق المُنذِر الأخرى؛ الحالية منها والمستقبلية.
