إنذار رسمي لرئيس وأمين صندوق اتحاد الشاغلين وفقاً للقانون 119 لسنة 2008

دليل قانوني ونموذج إنذار على يد محضر للإلزام بالدعوة للجمعية العمومية، تسليم الحسابات الختامية، والتعويض عن أضرار العقار

أولاً: موضوع الإنذار والتسلسل التاريخي للملكية العقارية

1. سند ملكية العقار والرووف

بموجب عقد بيع مؤرخ 29/8/2024م، قام المُنذِر بشراء ما هو فيلا منسوبين بالطابق السابع العلوي بالعقار الكائن بشارع ــــــــــ – قسم ــــــــــ – محافظة ــــــــــ – حالياً اتحاد شاغلين عقار ــــــــــ – المشهر برقم ــــــــــ لسنة ــــــــــ حي ــــــــــ.

2. التسلسل الناقل للملكية والتسجيل الشهر العقاري

والتي تمتد ملكيتها إلى عقد البيع المؤرخ 6/6/1984م، المثبت في الدعوى رقم ــــــــــ لسنة ــــــــــ مدني كلي ــــــــــ، والمشهرة برقم ــــــــــ لسنة ــــــــــ شهر عقاري ــــــــــ.

ثانياً: الإطار القانوني لواجبات ومسؤوليات اتحاد الشاغلين (وفقاً للقانون رقم 119 لسنة 2008)

1. اختصاصات رئيس اتحاد الشاغلين

هذا؛ ولما كانت مسؤوليات وواجبات رئيس اتحاد الشاغلين المقررة بالقانون رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية هي:

أ. الإشراف والإدارة التنفيذية

الإشراف على إدارة الاتحاد وتنظيم أعماله.
تنفيذ قرارات الجمعية العمومية للاتحاد.
متابعة تنفيذ أعمال الصيانة اللازمة للمبنى.

ب. التمثيل القانوني وفض المنازعات

تمثيل الاتحاد أمام الجهات الرسمية.
الدعوة لعقد اجتماعات الجمعية العمومية والتأكد من تسجيل محاضر الاجتماعات وحفظها.
السعي لحل المنازعات والخلافات التي قد تنشأ بين الشاغلين بطرق ودية.

2. اختصاصات أمين صندوق اتحاد الشاغلين

وكانت – أيضاً – ضمن مسؤوليات وواجبات أمين الصندوق المقررة بذات القانون ولائحته التنفيذية:

أ. الإشراف المالي والحسابات الختامية

الإشراف على حسابات الاتحاد.
إعداد ميزانية الاتحاد وعرضها على الجمعية العمومية.
تقديم تقارير مالية دورية توضح الإيرادات والمصروفات.

ب. الصرف والرقابة المالية

صرف الأموال اللازمة لتنفيذ أعمال الصيانة والخدمات المشتركة وفقًا لقرارات الجمعية العمومية.
الاحتفاظ بسجلات دقيقة لجميع العمليات المالية، وضمان وجود مستندات رسمية لكل الإيرادات والمصروفات.
التعاون مع الجهات المختصة إذا تم طلب مراجعة الحسابات أو التفتيش المالي.

3. المعايير الأخلاقية والقانونية لإدارة الاتحاد

كما ينبغي أن يتمتع كل منهما بالآتي:

أ. المعايير العامة للنزاهة والشفافية

– الالتزام بالشفافية والنزاهة في إدارة شؤون الاتحاد.

– الامتناع عن استغلال المنصب لتحقيق مصالح شخصية.

– احترام القرارات الصادرة عن الجمعية العمومية.

– الحفاظ على حقوق جميع الشاغلين وضمان المساواة بينهم.

ولذلك يجب عليهما الالتزام بتنفيذ واجباتهما وفقًا للقانون، وفي حال التقصير أو الإخلال بالمهام، يجوز للجمعية العمومية للاتحاد أو لأحد الأعضاء اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة.

ثالثاً: الأسباب الموجبة للإنذار والأضرار الناتجة عن التقاعس

1. التقاعس عن تنفيذ ترخيص الترميم والاستيلاء على الأجزاء المشتركة

ومن حيث قام المُنذَر إليه الأول باستصدار ترخيص ترميم للعقار رقم (ــــــــــ) بتاريخ 13/1/2021م، ثابت به رغبته في إجراء الترميم للعقار المكون من دور أرضي وستة أدوار علوية ورووف بالسطح، تحت إشراف هندسي متخصص مع مراعاة الأصول الفنية وفي حدود مبلغ (278,800 ج.م) فقط مائتان وثمانية وسبعون ألفاً وثمانمائة جنيه مصري لا غير.

إلا أنه لم يقم باستكمال أعمال ترميم أعلى سطح العقار، مما تسبب في إحداث تلفيات بسقف ملكية المُنذِر تستوجب الإصلاحات وإعادة التهيئة الفورية، مما رتّب خسائر مادية فادحة، لا سيما قيامه بالاستيلاء على السلم الحديدي الذي يؤدي لأعلى سطح العقار، وغلق الباب المؤدي لهذا السلم.

2. التعسف في استخدام الحق والشكاوى الكيدية

وبعد شراء المُنذِر للملكية – السالف بيانها – بالعقار، فقد شرع في إعداد وتهيئة ملكيته من تشطيبات وترميمات داخلية تمهيداً للسكن والاستقرار، إلا أن المُنذَر إليهما استغلا صفاتهما في رئاسة وأمانة صندوق اتحاد الشاغلين الكائن به الرووف – ملك المُنذِر – وقاما باعتراضه بطريق الشكاوى الكيدية والباطلة لدى حي ــــــــــ وقسم شرطة ــــــــــ.

رابعاً: الأسانيد الدستورية والقانونية للإنذار

1. الحماية الدستورية للملكية الخاصة

ومن حيث نصّت المادة رقم (35) من الدستور على أن: «الملكية الخاصة مصونة…».

لذلك سيتخذ المُنذِر كافة الإجراءات القانونية ضد المُنذَر إليهما، بما في ذلك إبلاغ نيابة الأموال العامة ضدهما؛ لمحاولاتهما الاعتداء على الملكية الخاصة – المسجلة بالشهر العقاري – واتخاذهما صفاتهما القانونية المتمثلة في رئاسة وأمانة صندوق اتحاد شاغلين عقار لتحقيق مآرب شخصية، وكذا محاولاتهما للضغط على المُنذِر بالشكاوى الكيدية بقسم شرطة ــــــــــ وحي ــــــــــ بغرض حرمانه من الانتفاع بملكه الخاص.

2. نصوص قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية

أ. مواد صيانة العقارات والحفاظ على سلامتها

ومن حيث نصّت المادة (75) من القانون رقم 119 لسنة 2008 على أن:

«يتولى الاتحاد أو ذوو الشأن بحسب الأحوال الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته، وضمان صيانة وترميم وتدعيم وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار، وله في سبيل ذلك التعاقد مع شركات صيانة المباني المقيدة لدى الاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء، وذلك كله طبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون».

ب. اختصاصات الجمعية العمومية وإسقاط العضوية

المادة (80) من القانون:

«تختص الجمعية العمومية للاتحاد بانتخاب وعزل الرئيس المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الاتحاد، واتخاذ جميع القرارات التي تحقق أهداف الاتحاد وذلك وفقاً للقواعد والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون. كما تختص الجمعية العمومية بتحديد الالتزامات المالية التي يلتزم بها الشاغلون، وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون في هذا الشأن».
المادة (163) من اللائحة التنفيذية:

«تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد».

ج. قواعد الإجراءات والعمل المالي والرقابي

المادة (84) من القانون:

«توجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للاتحاد إلى جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوماً على الأقل…».
المادة (85) من القانون:

«يتولى أمين الصندوق تحصيل الالتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية، وإعداد الموازنة التقديرية والحساب الختامي وعرضهما على الجمعية العمومية».
المادة (173) من اللائحة التنفيذية:

«يتولى أمين الصندوق إعداد الحسابات الختامية والمركز المالي من واقع الإيرادات والمصروفات المجمعة حتى تاريخ عمل الميزانية. وتعرض على الجمعية العمومية خلال مدة لا تزيد على شهرين من تاريخ انتهاء السنة المالية».
المادة (174) من اللائحة التنفيذية:

«على أمين الصندوق عرض الموقف المالي على مجلس إدارة الاتحاد في اجتماعات ربع سنوية على الأكثر وذلك لتحقيق الرقابة على النواحي المالية».
المادة (86) من القانون:

«يتولى مجلس إدارة الاتحاد تنفيذ قرارات الجمعية العمومية، ويتولى رئيس المجلس الدعوة إلى عقد اجتماعات الجمعية العمومية…، وعليه أن يخطر الوحدة المحلية بما يطرأ من تعديل على البيانات الخاصة بالعضوية، ويتولى إدارة وتصريف شؤون الاتحاد، وتمثيله أمام القضاء والجهات الحكومية…».

خامساً: الطلبات والتكليفات القانونية الملزمة للمُنذَر إليهما

لذلك يتوجه المُنذِر بهذا الإنذار للمُنذَر إليهما، للآتي:

1. التكليفات الخاصة برئيس الاتحاد (المُنذَر إليه الأول)

أ. الدعوة لانعقاد الجمعية العمومية

بأن يقوم المُنذَر إليه الأول – بصفته – بالدعوة لانعقاد جمعية عمومية لاتحاد شاغلين عقار ــــــــــ المشهر برقم ــــــــــ لسنة ــــــــــ – حي ــــــــــ، على أن يكون تاريخ الانعقاد في موعد أقصاه عشرون يومًا من تاريخ إعلانه بهذا الإنذار.

ب. جدول أعمال الجمعية العمومية المقترح

على أن يكون ضمن جدول الأعمال الآتي:

– البند الأول: إجراء انتخابات جديدة لرئيس وأعضاء مجلس إدارة اتحاد الشاغلين.

– البند الثاني: إضافة المُنذِر إلى أعضاء الجمعية العمومية بوصفه مالكاً وأحد الشاغلين الجدد بالعقار.

– البند الثالث: تحديد الالتزامات المالية التي تقع على عاتق كل شاغل بالعقار، وكيفية ومواعيد سدادها.

– البند الرابع: اطلاع أعضاء الجمعية العمومية للاتحاد على الحسابات الختامية عن السنوات السابقة.

– البند الخامس: اطلاع أعضاء الجمعية العمومية للاتحاد على محاضر أعمال اجتماعات اتحاد الشاغلين السابقة.

– البند السادس: النظر في أمر إهمال وتقاعس المُنذَر إليه الأول عن استكمال قرار الترميم رقم (ــــــــــ) وفقاً للقانون ولالأصول الفنية والهندسية، بما ألحق بملكية المُنذِر أضراراً مادية جسيمة.

– البند السابع: النظر في أمر مديونية أعضاء الاتحاد للمُنذِر بما تم إنفاقه في سبيل تركيب المصعد الكهربائي؛ لأنه يُعد خلفاً خاصاً، وقام البائع بتحويل الحق إليه بموجب إقرار مذيل بعقد توريد وتركيب المصعد.

وبأن يُعلَن المُنذِر بتاريخ الانعقاد وجدول الأعمال بموجب إنذار على يد محضر على موطنه المختار بمكتب الأستاذ/ ــــــــــ المحامي بالنقض، الكائن برقم (ــــــــــ) شارع ــــــــــ – قسم ــــــــــ – محافظة ــــــــــ.

ج. إعادة الأجزاء المشتركة لما كانت عليه

بأن يقوم المُنذَر إليه الأول – بصفته – في خلال ثمانية أيام من تاريخ الإعلان بهذا الإنذار بإعادة السلم الحديدي المؤدي لأعلى سطح العقار والذي قام المُنذَر إليه الأول بالاستيلاء عليه، وإعادة المدخل الخاص به لأصله كما كان عليه.

2. التكليفات الخاصة بأمين الصندوق (المُنذَر إليه الثاني)

أ. تسليم الحسابات الختامية المعتمدة

بأن يقوم المُنذَر إليه الثاني – بصفته – في خلال ثمانية أيام من تاريخ الإعلان بهذا الإنذار بإمداد المُنذِر بصورة ضوئية من الحسابات الختامية، بشرط أن تكون مصدقاً عليها من الجهة الإدارية المختصة عن السنوات السابقة منذ نشأة الاتحاد في عام 2021م، على أن تكون موقعة من المُنذَر إليه الثاني بما يفيد مطابقتها للأصل وممهورة بخاتم شعار الاتحاد.

على أن يتم هذا الإمداد بالمستندات بموجب إنذار على يد محضر على موطن المُنذِر المختار بمكتب الأستاذ/ ــــــــــ المحامي بالنقض، الكائن برقم (ــــــــــ) شارع ــــــــــ – قسم ــــــــــ – محافظة ــــــــــ.

3. التعويض عن الأضرار المادية

أ. التضامن في أداء مبلغ التعويض

بأن يؤدي المُنذَر إليهما في خلال ثمانية أيام من تاريخ الإعلان بهذا الإنذار، ضامنين متضامنين فيما بينهما، للمُنذِر مبلغاً قدره مائتا ألف جنيه تعويضاً جابراً للأضرار المادية التي لحقت به؛ بسبب الإهمال في ترميم أعلى سطح العقار، مما أدى إلى حدوث تلفيات بسقف ملكية المُنذِر.